Aktuelles

Achtung! Energieausweise laufen nach 10 Jahren ab

 

Die ersten Energieausweise wurden vor 10 Jahren erstellt.

Eigentümer, die jetzt verkaufen oder vermieten müssen unbedingt darauf achten einen gültigen Energieausweis vorlegen zu können.

Seit 01.05.2014 gilt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV2014). Dort ist auch die Erstellung von Energieausweisen neu geregelt. Was ist neu? Der farbige Bandtacho hat sich optisch verändert und reicht nur noch bis 250 kWh/m² (früher 400 kWh / m²). Zusätzlich gibt es jetzt Energieeffizienzklassen von A+ bis H. So kann der Mieter oder Käufer die Energieeffizienz wie bei Haushaltsgeräten leichter beurteilen.

Für den Mieter/Käufer sind die Energiekennwerte im Energieausweis sehr abstrakt. Mit Hilfe eines kostenlosen online-Tools (www.kennwertrechner.de) lassen sich künftige Heizkosten jedoch einfach prognostizieren.

Info zu Nutzerwechselgebühren

In einer Entscheidung sieht das BGH Nutzerwechselkosten nicht als Betriebskosten, sondern als Verwaltungskosten an (BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 19/07).

Der BGH sieht es aber als zulässig an, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass dieser die Nutzerwechselkosten tragen muss.

Daher immer auf eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag achten!

Dr. Klötzner Immobilien Greiz

Seit dem 01. 01. 2017 gehört die Dr. Klötzner Immobilien GmbH zum Firmenverbund der Köhler-Gruppe.

Zusammen mit der Köhler Immobilien und der Vogtländer Immobilien GmbH sowie Hausdienst Schlosser bieten wir unseren Kunden alle Dienstleistungen rund um die Immobilie nun auch in Thüringen.

Gut geschulte und motivierte Mitarbeiter sind an allen Standorten präsent und unterstützen Sie bei allen Themen, welche Immobilien und Hausverwaltung betreffen. Wir freuen uns darauf für Sie da sein zu dürfen!

Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf einer Eigentumswohnung

§ 577 BGB regelt das Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf einer Eigentumswohnung.

Das führt oft zu Fragen beim Verkäufer.

Achtung: Diese Regelung gilt nur, wenn die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrages in eine ETW umgewandelt wurde. Handelt es sich schon immer um einen ETW steht dem Mieter kein Vorkaufsrecht zu !

§ 577 Vorkaufsrecht des Mieters

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung. (2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden. (3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer. (4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Focus-Spezial: Köhler Immobilien zählt wieder zu den besten Maklern Deutschlands

15. 03. 2016: Laut der aktuellen Erhebung des Nachrichtenmagazins FOCUS in Zusammenarbeit mit Immobilienscout24 zählt die Firma KÖHLER IMMOBILIEN zu den besten Maklern in Deutschland. Dies wurde im großen Immobilien-Atlas 2016 des Magazins bestätigt.

Der Immobilien-Atlas von Focus vergleicht Preise, erklärt die Marktlage von Städten und Regionen und empfiehlt Makler vor Ort. Die Analyse der Wohnlagen basiert zum einen auf über einer Million Daten von Immobilienscout24, zum anderen auf Vor-Ort-Recherchen der Focus-Redakteure. Auch wurden Erhebungen von Gutachterausschüssen, Universitäten und Forschungsinstituten berücksichtigt. Das Ergebnis ist Deutschlands großer Immobilien-Atlas.

Für den richtigen Weg zur Immobilie listete Focus zudem Deutschlands Top-Makler auf. Die Firma Köhler Immobilien gehört dazu!

Darauf sind wir unheimlich stolz und nehmen das als Ansporn.

Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen

Teilnahmeberechtigt an einer Versammlung sind nur Eigentümer oder solche Personen, die durch eine zulässige rechtsgeschäftliche Vollmacht den Eigentümer vertreten oder die kraft Amtes oder kraft Gesetzes als Vertreter teilnehmen. Vertreter kraft Amtes ist etwa der Zwangsverwalter.

Eltern eines Minderjährigen vertreten diesen kraft Gesetzes.

Ob eine rechtsgeschäftliche Vertretung zulässig ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Sofern diese keine Beschränkung enthält, kann sich ein Wohnungseigentümer grundsätzlich in der Versammlung vertreten lassen. Auf Verlangen des Verwalters oder eines jeden Versammlungsteilnehmers muss der Vertreter aber das Original der Vollmachtsurkunde vorlegen. Es genügt weder eine Kopie, noch ein Telefax und es ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen, wenn keine Originalvollmacht vorgelegt werden kann (OLG München, vom 11.12.2007; Az.: 34 Wx 91/2007).

Viele Gemeinschaftsordnungen sehen jedoch vor, dass sich der Eigentümer nur durch einen bestimmten Personenkreis vertreten lassen kann. So kann geregelt sein, dass nur eine Vertretung durch den Verwalter, einen anderen Eigentümer oder den Ehepartner zulässig ist. Gehört der Bevollmächtigte nicht zu diesem Personenkreis, ist er weder teilnahme- noch stimmberechtigt (BGH, Beschluss vom 11.11.1986- V ZB 1).

Ob ein Dritter ausnahmsweise an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen darf, ist eine Frage des konkreten Einzelfalls ( LG Dresden, ZMR 2007, 491 ff.). Dabei obliegt die Entscheidung über die Teilnahme – etwa eines Rechtsanwalts – der Wohnungseigentümerversammlung selbst und nicht etwa dem Versammlungsleiter. Gäste sind grundsätzlich nur zugelassen, wenn alle anwesenden Eigentümer mit der Anwesenheit des Gastes einverstanden sind. (Quelle: Immobilienscout24)

Februar 2016 - seit 2014 sind die Kosten für Warmwasser stärker an den Verbrauch gekoppelt

Trotz geringerer Energiekosten, milderem Wetter und gleich bleibendem Verbrauch kann es sein, dass einzelne Mieter höhere Kosten für Heizung und Warmwasser haben als bisher.

Was ist die Ursache?

Die Ursache hierfür ist die aktuelle Rechtslage. Früher wurde der gesamte Energieverbrauch mittels einer Formel in Heizung und Warmwasser aufgeteilt. Die ermittelten Kosten für die Heizung wurden dann nach Verbrauch auf die Mieter aufgeteilt. Das ist heute nicht mehr zulässig. Der Gesetzgeber hat besagte Formal abgeschafft, weil diese viel zu vorsichtig geschätzt war und an der Realität vorbei ging. Deshalb muss seit Januar 2014 ein extra Wärmezähler den Energieverbrauch für das Warmwasser separat erfassen. Natürlich bleibt der gesamte Energieverbrauch gleich. Die Verteilung ist jetzt jedoch eine andere. Dadurch wird es Mieter geben, die nun deutlich mehr zahlen müssen und solche, die weniger zahlen müssen. Es ist daher ein Trugschluss vieler Mieter, dass sich über die Heizung viel einsparen lässt. Das größte Einsparpotential liegt im Bereich Warmwasser.

Dezember 2015

Laut einer Statistik des Freistaates Sachsen wurden im Vogtland gebrauchte Eigentumswohnungen 2014 zu einem Preis von rund € 572,- / m²-Wohnfläche verkauft. Die Tendenz ist hier leicht steigend. Wir verkaufen Eigentumswohnungen derzeit im Schnitt um € 700,- / m²-Wohnfläche. Mir ist bewußt, dass diese Preise für viele Eigentümer zu niedrig sind. Der Markt gibt aber leider nicht mehr her. Trotzdem sind wir mit diesem Ergebnis scheinbar erfolgreicher als viele andere Makler. Zum Thema Verkauf beraten wir unsere Kunden gerne ausführlich.

Oktober 2015 - Meldebestätigung wieder Pflicht

Von November 2015 an gilt in allen Bundesländern zum ersten Mal ein einheitliches Meldegesetz, kurz BMG.

Dieses Meldegesetz harmonisiert die Praxis aller deutschen Meldebehörden. Es regelt, wie mit einem Umzug melderechtlich umzugehen ist, wie Daten gespeichert und weitergegeben werden. Im Zuge dieser Novellierung lebt eine Bescheinigung wieder auf, die schon vor 2002 zum Alltag von Vermietern und Verwaltern gehörte: die Meldebestätigung. Bisher ist geltendes Recht, dass sich Mieter innerhalb von einer Woche bei der Meldebehörde des neuen Wohnsitzes anmelden müssen. Für diese Ummeldung benötigt der Mieter nun wieder die Meldebestätigung seines Vermieters – ohne sie kann er sich nicht am neuen Wohnort anmelden. Der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Verwalter ist verpflichtet, sie ihm pünktlich auszustellen. Zweite Möglichkeit: Der Vermieter kann die Meldebehörde auch direkt informieren. Während es für den Mieter ausreicht, sich am neuen Wohnort anzumelden, muss der Vermieter bzw. sein Verwalter auch dessen Auszug bestätigen.

Juni 2015 - aktuelles Urteil zu Betriebskosten

Verwendet der Vermieter in seinem Mietvertrag veraltete, falsche oder ungenaue Formulierungen bezüglich der Nebenkosten, kann es passieren, dass er auf diesen Kosten sitzen bleibt. AZ: 37 C 106/14 (Amtsgericht Hanau)

Daher empfehlen wir unseren Kunden keinesfalls Formularmietverträge zu verwenden.

Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema ausführlich. Bei Vermietung durch uns erhalten Sie jedoch automatisch einen individuellen, rechtssicheren Mietvertrag.

März 2015 - KÖHLER IMMOBILIEN ist TOP Immobilienmakler laut "Focus"

Unsere Firma wurde mit der Auszeichnung "TOP Immobilienmakler 2015" von der Zeitschrift "Focus" geehrt.

Das macht uns natürlich unheimlich stolz und ist Ansporn auch weiterhin mit besten Leistungen die Zufriedenheit unserer Kunden zu erreichen.

Das ganze Team sagt DANKE an alle Kunden - aber auch Kollegen für die guten Bewertungen unserer Leistungen und die vielen Empfehlungen. 

Februar 2015 - interessante Urteile

Vorkaufsrecht für Mieter

Wird die Wohnung eines Mieters verkauft, so hat dieser ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ignoriert der Vermieter dies, muss er u.U. an den Mieter Schadenersatz leisten entschied der Bundesgerichtshof. AZ: VIII ZR 51/14

 

Einfache Kündigung oft besser als fristlose Kündigung

Bei großen Zahlungsrückständen hat der Vermieter die Möglichkeit dem Mieter zu kündigen. Meist kündigen die Vermieter in diesem Fall fristlos. Diese Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter in einer Frist von 2 Monaten die Rückstände begleicht. Dies gilt jedoch nicht für eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung. Landgericht Berlin AZ: 67 S290/14

 

Rauchverbot in der Eigentumswohnung

Auch in der eigenen Wohnung dürfen Raucher nicht dauerhaft qualmen. Die anderen Bewohner des Hauses haben einen Anspruch darauf, nicht permanent der Geruchsbelästigung ausgesetzt zu sein. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München kann es zulässig sein einem Raucher Vorgaben für „rauchfreie Zeiten“ zu machen (z.Bsp. Mittags, Abends, Nachts). AZ: 485 C 28018/13

September 2014

Die Vogtländer Immobilienges. mbH wird von René Köhler übernommen.

Mit Übernahme der Vogtländer Immobiliengesellschaft mbH wird ein starkes Verwaltungsunternehmen am Standort Rodewisch integriert. Die Vorteile für die Kunden der Fa. Köhler Immobilien und der Vogtländer Immobilienges. mbH liegen dabei auf der Hand: Kostenreduzierungen durch Synergien. Bündelungen der Kräfte im Einkauf von Dienstleistungen und Energie. Beste Betreuung der Eigentümer und Mieter durch geschultes, freundliches Personal und Einsatz modernster Software.

Mai 2014

EnEV 2014: Am 1. Mai 2014 tritt die Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. In Immobilienanzeigen müssen zusätzliche Pflichtangaben zu energetischen Kennwerten gemacht werden. Wer als Verkäufer oder Vermieter diese Werte schuldig bleibt, muss laut Gesetz mit Bußgeldern bis zu 15.000 Euro rechnen (gilt am 01. Mai 2015). Pflichtangaben bei Verkauf und Vermietung Nach Inkrafttreten der EnEV-Novelle ändern sich unter anderem die vorgeschriebenen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. In ihnen müssen künftig diverse Werte aus und Informationen über den Energieausweis angegeben werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um:

• Die Information darüber, ob es sich bei dem Energieausweis um einen Energiebedarfsausweis oder einen Energieverbrauchsausweis handelt.

• Den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, der auch im Energieausweis genannt wird.

• Die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes (ebenfalls aus dem Energieausweis).

• Das Baujahr

• Falls der Energieausweis erst nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde: die Energieeffizienzklasse (Klassen A+ bis H).

Darüber hinaus muss der Energieausweis oder eine Kopie hiervon beim Besichtigungstermin dem potenziellen Mieter oder Käufer vorgelegt werden. 

Januar 2014 - Neuer Kunde für die Verwaltung gewonnen

Wir freuen uns, dass wir ab dem 01. Januar 2014 das neu errichtete Facharztzentrum in Auerbach/V. in die Verwaltung übernehmen durften.

Wir wünschen allen Eigentümern und Mietern des Facharztzentrums beste Geschäftserfolge und allen Patienten schnelle Genesung!

Betriebskosten steigen weiter

Die Betriebskosten (auch 2. Miete genannt) steigen weiter an. Der Mieterbund geht davon aus, dass Mieter demnächst durchschnittlich € 2,20 / m² Wohnfläche zahlen müssen. Das ist das Ergebnis des aktuellen Betriebskostenspiegels des Mieterbundes Deutschland.

Für den kommenden Abrechnungszeitraum 2012 prognostiziert der Mieterbund vor allem einen Anstieg der Heizkosten.

Juli 2013: BGH Urteil zum Zeichen V ZR 238 vom 08.02.2013 (Rauchwarnmelder)

Der BGH stellt fest:

Die WEG kann den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen beschließen, wenn die jeweils maßgebliche Landesbauordnung dem Eigentümer den Einbau von RWM vorschreibt. Gemäß § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG besteht insofern Beschlusskompetenz.

Bei dem Einbau von RWM handelt es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, da Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit Adressat der öffentlich-rechtlichen RWM Einbaupflicht sind.

Zur Thematik Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum stellt der BGH fest:

Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken.

Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z .B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen.

 

 

Juli 2013: Zahlungsverzug rechtfertigt Kündigung (auch bezüglich Kaution)

Die wichtigste Vertragspflicht des Mieters ist die Mietzahlung. Dazu gehört auch die Zahlung der Mietkaution.

Daher macht es der Gesetzgeber mit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes zum 01. Mai 2013 möglich säumige Mieter schnell loszuwerden.

In Bezug auf die Kaution gilt folgendes: Die erste Teilzahlung ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Ab sofort sind die weiteren Teilzahlungen zusammen mit den weiteren Mietzahlungen fällig. Dem Mieter, der seine Kaution nicht zahlt, kann künftig fristlos gekündigt werden. Der offene Kautionsbetrag muss aber in etwa die Höhe von 2 Monatskaltmieten haben.

März 2013: Novellierung der Trinkwasserverordnung

Die 2011 geänderte Trinkwasserverordnung wurde novelliert.
Danach haben Verwalter jetzt bis zum 31. Dezember 2013 Zeit eine erste orientierende Trinkwasseruntersuchung in vermieteten Mehrfamilienhäusern durchführen zu lassen.
Das Trinkwasser muss in Gebäuden untersucht werden, die eine zentrale Warmwasserbereitung haben und deren Speicher mehr als 400 l umfasst oder deren Leitungsinhalt zwischen dem Warmwassererwärmer und der letzten Entnahmestelle mehr als 3 Liter beträgt (also jedes).
Die Pflicht, das Ergebnis an das Gesundheitsamt zu melden entfällt. Eine Meldung muss nur erfolgen, wenn die Grenzwerte überschritten wurden.

März 2013: Heizkostenverordnung

Wohn- und Geschäftshäuser mit zentraler Warmwasserbereitung müssen bis zum 31. Dezember 2013 mit Wärmemengenzählern ausgestattet werden. Geschieht das nicht, darf der Mieter pauschal bis zu 15% von der Heizkostenabrechnung abziehen.

Januar 2013: Kostentragung bei der Umsetzung der neuen Trinkwasserverordnung

Das Trinkwasser in Mietshäusern wir künftig routinemäßig alle 3 Jahre auf Legionellen untersucht. Dabei sind sich die Heizkostenabrechnungsfirmen wie Ista, techem und Minol einig, dass die dabei anfallenden Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV auf die Mieter umlagefähig sind.

Nicht umlagefähig sind hingegen die Kosten, welche entstehen, um die technischen Voraussetzungen zu schaffen, dass die Prüfung durchgeführt werden kann. Hierzu zählen evtl. notwendige Klempnerarbeiten (Zapfstellen schaffen) genauso wie etwa nötige Maurer- und Stemmarbeiten.